第二百一十四條租賃期限不得超過一十年。

超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

本條是關(guān)于租賃期限的最高限制的規(guī)定。

租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。

承租人并不想長期占用租賃物，因為這種使用權(quán)是以支付租金為代價的，當承租人達到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。

這里就有個租賃期限的問題。

租賃期限的長短由當事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。

應(yīng)當說租賃期太長并不利于當事人權(quán)利的實現(xiàn)。

因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產(chǎn)，其價格可能會因一個國家的經(jīng)濟形勢變化而大起大落。

很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。

例如，日本民法規(guī)定，租賃契約的存續(xù)期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個期間長的'，要縮短為20年。

意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。

德國也規(guī)定30年。

我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。

我國合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國正處在一個市場經(jīng)濟的建立過程中，經(jīng)濟發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權(quán)益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。

因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。

通常情況下，當事人在確定租賃期限長短時，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的。

在動產(chǎn)租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時使用。

例如，租賃汽車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用壽命是10年，雙方當事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。

租賃期限較長的是不動產(chǎn)租賃即房屋租賃。

在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。

一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關(guān)系相對穩(wěn)定一些。

商業(yè)租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來;在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。

當雙方當事人不能自己尋找一個公平的交叉點時，法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。

這也是規(guī)定最高租賃期限的一個目的。

20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。

這時法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關(guān)系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。

二是雙方當事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽。

一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。

合同法第54條法規(guī)規(guī)定 第五十四條 下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

合同法第54條法規(guī)規(guī)定

第五十四條下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。

與合同法第54條相關(guān)的合同法條文

第五十五條有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

(二)具有撤銷權(quán)的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。

第五十七條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。

合同法第54條解讀

合同法第54條規(guī)定了合同當事人在合同訂立后仍具有變更和撤銷合同的權(quán)利，并對合同變更和撤銷權(quán)作出條件限制，只有在重大誤解和顯示公平兩種情況下才允許變更或撤銷并規(guī)定了不允許撤銷的例外。合同法55條與第54條有著密切的聯(lián)系，它補充說明了合同撤銷權(quán)消失的情況。

第五十四條集體合同訂立后，應(yīng)當報送勞動行政部門;勞動行政部門自收到集體合同文本之日起十五日內(nèi)未提出異議的，集體合同即行生效。

依法訂立的集體合同對用人單位和勞動者具有約束力。行業(yè)性、區(qū)域性集體合同對當?shù)乇拘袠I(yè)、本區(qū)域的用人單位和勞動者具有約束力。

【解釋】本條是關(guān)于集體合同的生效時間及其法律效力的規(guī)定。

一、關(guān)于集體合同的生效

訂立集體合同對于保障勞動者各項重要權(quán)益的實現(xiàn)、協(xié)調(diào)穩(wěn)定企業(yè)和職工勞動關(guān)系、保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營順利進行等具有非常重要的意義。

為了保證集體合同的正確實施，必須強化勞動行政部門對集體合同運作過程的監(jiān)督和指導(dǎo)作用。因此法律規(guī)定，由勞動行政部門對集體合同進行審查，不僅是訂立集體合同的必經(jīng)程序，也是集體合同的生效條件。

勞動法第三十四條規(guī)定：“集體合同簽訂后應(yīng)當報送勞動行政部門;勞動行政部門自收到集體合同文本之日起十五日內(nèi)未提出異議的，集體合同即行生效。”第一款的內(nèi)容，實際上是保留了勞動法中原有的規(guī)定。

該款規(guī)定在實踐中可能產(chǎn)生兩種后果：一是勞動行政部門自收到集體合同文本之日起十五日內(nèi)未提出異議的，集體合同即行生效;二是勞動行政部門自收到集體合同文本之日起十五日內(nèi)提出異議的，例如，集體合同的約定內(nèi)容違反法律法規(guī)的規(guī)定，或者集體合同的雙方主體不合法等，集體合同不能即行生效。

具體地說，勞動行政部門如何審查集體合同呢?參照《集體合同規(guī)定》第六章的內(nèi)容，可以概括出以下幾點：

(1)報送集體合同的`時間規(guī)定。“集體合同或?qū)ｍ椉w合同簽訂或變更后，應(yīng)當自雙方首席代表簽字之日起10日內(nèi)，由用人單位一方將文本一式三份報送勞動保障行政部門審查。”“勞動保障行政部門對報送的集體合同或?qū)ｍ椉w合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)。”(第四十二條)

(2)審查機關(guān)。“集體合同或?qū)ｍ椉w合同審查實行屬地管轄，具體管轄范圍由省級勞動保障行政部門規(guī)定。”“中央管轄的企業(yè)以及跨省、自治區(qū)、直轄市的用人單位的集體合同應(yīng)當報送勞動保障部或勞動保障部指定的省級勞動保障行政部門。”(第四十三條)

(3)審查事項。“勞動保障行政部門應(yīng)當對報送的集體合同或?qū)ｍ椉w合同的下列事項進行合法性審查：

(一)集體協(xié)商雙方的主體資格是否符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定;

(二)集體協(xié)商程序是否違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定;

(三)集體合同或?qū)ｍ椉w合同內(nèi)容是否與國家規(guī)定相抵觸。”(第四十四條)(4)勞動行政部門提出異議的。“勞動保障行政部門對集體合同或?qū)ｍ椉w合同有異議的，應(yīng)當自收到文本之日起15日內(nèi)將《審查意見書》送達雙方協(xié)商代表。《審查意見書》應(yīng)當載明以下內(nèi)容：

(一)集體合同或?qū)ｍ椉w合同當事人雙方的名稱、地址;

(二)勞動保障行政部門收到集體合同或?qū)ｍ椉w合同的時間;

(三)審查意見;(四)做出審查意見的時間。《審查意見書》應(yīng)當加蓋勞動保障行政部門印章。”(第四十五條)

(5)當事人應(yīng)對勞動行政部門的異議。“用人單位與本單位職工就勞動保障行政部門提出異議的事項經(jīng)集體協(xié)商重新簽訂集體合同或?qū)ｍ椉w合同的，用人單位一方應(yīng)當根據(jù)本規(guī)定第四十二條的規(guī)定將文本報送勞動保障行政部門審查。”(第四十六條)

(6)勞動行政部門未提出異議的。“勞動保障行政部門自收到文本之日起15日內(nèi)未提出異議的，集體合同或?qū)ｍ椉w合同即行生效。”(第四十七條)

二、集體合同的法律效力

集體合同訂立、生效后，對簽訂集體合同雙方所代表的人員都具有約束力。任何一方不得擅自變更或解除集體合同。如果集體合同的當事人違反集體合同的規(guī)定，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于勞動者來說，除集體合同有特別規(guī)定外，集體合同的全部內(nèi)容適用于企業(yè)內(nèi)部全體職工。

即在一個企業(yè)內(nèi)部，只要工會與企業(yè)簽訂了集體合同，工會就代表了全體職工，而不只是代表工會會員，對于非工會會員也適用。對集體合同生效后被企業(yè)錄用的職工而言，集體合同也是適用的。對于用人單位來說，集體合同生效后則不因企業(yè)法人代表的變動而影響其效力。

而且，對于存在下條所述區(qū)域性集體合同、行業(yè)集體合同的情況下，同一區(qū)域的所有勞動者和用人單位都要平等履行區(qū)域性集體合同，同一行業(yè)的所有勞動者和用人單位都要平等履行行業(yè)性集體合同，而不局限于約束協(xié)商談判、簽訂該項集體合同的雙方代表。

依法訂立的集體合同對用人單位和勞動者具有約束力，這體現(xiàn)出集體合同對人效力的普遍性。

《合同法》第107條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本條規(guī)定了違約的基本形態(tài)和承擔(dān)違約責(zé)任的種類。

現(xiàn)實中違約形態(tài)表現(xiàn)多樣，不少學(xué)者對此都有歸納，如有的將債務(wù)不履行分為拒絕給付、給付不能、不完全給付、遲延給付四種狀態(tài)，有的則強調(diào)預(yù)期違約、根本違約、部分違約。

這些歸類都有一定道理，但又難免有所疏漏。

本文從分類入手，闡述違約形態(tài)，以適用各種違約現(xiàn)象。

違約行為從不同角度可做多種分類。

按照違約行為是否完全違背締約目的，可分為根本違約和非根本違約。

完全違背締約目的的，為根本違約。

部分違背締約目的的，為非根本違約。

同樣一個違約行為，可能導(dǎo)致根本違約，也可能是非根本違約。

例如，顧客買二米五布料，商店僅裁了二米三，短二分米的布。

如果消費者買布的目的是做一套西裝，二米三布料不夠置裝用，商店構(gòu)成根本違約，如果消費者買布的目的是做一幅床單，雖短二分米，但不影響使用，商店則構(gòu)成非根本違約。

按照合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的`不履行和不適當履行。

合同的不履行，指當事人不履行合同義務(wù)。

合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指當事人能夠履行合同卻無正當理由而故意不履行，履行不能指因不可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致使合同的履行在事實上已經(jīng)不可能。

合同的不適當履行，又稱不完全給付，指當事人履行合同義務(wù)不符合約定的條件。

不適當履行又分為一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含遲延履行。

按照違約行為是否造成侵權(quán)損害，可分為一般瑕疵履行和加害履行。

當事人履行合同有一般瑕疵的，為一般瑕疵履行。

一般瑕疵履行有數(shù)量不足、質(zhì)量不符、履行方法不當、履行地點不當、履行遲延等多種表現(xiàn)形式。

當事人履行合同除有一般瑕疵外，還造成對方當事人的其他財產(chǎn)、人身損害的，為加害履行。

加害履行的特征是違約與侵權(quán)行為競合，例如，債務(wù)人給付的機電產(chǎn)品存在漏電缺陷，導(dǎo)致債權(quán)人中電死亡，即為加害履行。

加害履行也是一種瑕疵履行，故將與其對應(yīng)的其它瑕疵履行稱為一般瑕疵履行。

按照遲延履行的主體，可分為債務(wù)人履行遲延履行和債權(quán)人受領(lǐng)遲延。

債務(wù)人超逾履行期履行的，為債務(wù)人履行遲延。

債權(quán)人超逾履行期受領(lǐng)的，為債權(quán)人受領(lǐng)遲延。

違約行為的其它分類可見下面條文解釋。

違反合同義務(wù)，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

民法通則第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”據(jù)此，承擔(dān)違約責(zé)任的種類有繼續(xù)履行、采取補救措施、停止違約行為、賠償損失，此外，還有支付違約金及定金責(zé)任等形態(tài)。